전월세 계약 기본 상식과 전세사기 예방법

전세와 월세, 뭐가 다를까요

한국의 임대 방식은 크게 세 가지입니다.

• 전세(전세권/임차보증금): 계약 시 큰 금액의 보증금을 한 번에 맡기고, 계약 기간 동안 월세를 내지 않습니다. 계약이 끝나면 보증금을 돌려받습니다.
• 월세: 상대적으로 적은 보증금 + 매달 정해진 임대료(월세)를 냅니다.
• 반전세(준전세): 전세보다는 적고 월세보다는 많은 보증금 + 소액의 월세를 함께 내는 절충형입니다.

보증금 액수가 클수록(특히 전세) 계약이 끝났을 때 "집주인이 돈을 못 돌려주는" 위험이 커지므로, 아래 내용을 반드시 확인하고 계약하세요.

계약 전 필수 체크리스트

• 등기부등본(말소사항포함)을 최신 발급본으로 떼서 소유자, 근저당·가압류 여부 확인
• 계약 상대방(임대인) 신분증과 등기부등본상 소유자가 동일인인지 확인 (대리인이면 위임장 + 임대인 인감증명서 확인)
• 다가구주택(원룸 건물 등)이라면 동 주민센터에서 "전입세대열람내역서"를 발급받아 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액 확인
• HUG 안심전세 앱 등으로 매매시세 대비 전세가율 확인 (80%를 넘으면 위험 신호)
• 개업공인중개사 등록 여부와 신분 확인 (아래 "공인중개사 확인법" 참고)
• 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 중개사에게 받기
• 계약서에 특약사항 명시 (예: 계약 후 등기부상 권리관계가 변동되면 계약을 해제할 수 있다는 조항)
• 계약 체결 후 30일 이내 임대차(전월세) 신고 — 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과 시 의무 (2025년 6월 1일부터 계도기간이 끝나 미신고 시 실제 과태료가 부과되고 있습니다). 단, 신고 의무 지역은 수도권(서울·경기·인천) 전역, 광역시, 세종시와 그 외 도(道) 지역의 시(市) 지역까지이며, 경기도를 제외한 도 지역의 군(郡) 지역은 신고 대상에서 제외됩니다.
• 이사(잔금 지급)와 동시에 전입신고 + 확정일자를 최대한 빨리 받기
• 필요하다면 전세보증금반환보증(HUG·HF) 가입 검토

등기부등본, 이렇게 확인하세요

등기부등본은 그 집에 관한 권리관계(누가 소유자인지, 빚 담보로 잡혀 있는지 등)를 보여주는 가장 기본적인 서류입니다.

1. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 회원가입 없이도 열람·발급 가능합니다. (열람 700원, 발급 1,000원)
2. 반드시 **"말소사항포함"**으로 발급하세요. 그래야 과거에 있었다가 지워진 권리관계까지 전부 볼 수 있습니다.
3. 확인할 세 부분
   • 표제부: 주소·면적이 계약서와 일치하는지
   • 갑구: 소유자 정보, 압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는지 (있으면 위험)
   • 을구: 근저당권·전세권 등 담보 설정 여부와 금액 (근저당 채권최고액이 집값에 비해 과도하게 크면 위험)
4. 계약서에 도장을 찍는 날과, 잔금을 치르는 날 직전에 각각 한 번 더 열람해서 그 사이에 권리관계가 바뀌지 않았는지 재확인하는 것이 안전합니다.

확정일자와 전입신고, 왜 이렇게 중요할까요

전세든 월세든, 보증금을 지키려면 다음 두 가지 법적 효력을 반드시 받아야 합니다.

• 대항력: 집이 다른 사람에게 팔리거나 경매로 넘어가도 "나는 이 집의 세입자다"라고 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘. 전입신고 + 실제 거주(이사) 요건을 모두 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다.
• 우선변제권: 집이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리. 대항력 요건 + 확정일자를 갖추면 생깁니다.

즉, 이사 온 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아두지 않으면, 그 사이에 집주인이 대출을 새로 받는 등 권리관계가 바뀔 경우 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.

확정일자 받는 방법 (택1)

1. 정부24(gov.kr)에서 온라인 전입신고 시 임대차계약서 사진·스캔본을 첨부하면 확정일자를 동시에 신청할 수 있습니다 (온라인 수수료 500원, 공동인증서 또는 간편인증 필요).
2. 이사한 곳 관할 동 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 가지고 직접 방문.
3. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확정일자만 온라인으로 별도 신청.
4. 임대차(전월세) 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 하는 법적 의무이기도 합니다.

(2026-10-09 확인) 대항력 발생 시점을 "전입신고 즉시"로 앞당기자는 법 개정 논의가 있었지만, 주택임대차보호법 제3조제1항 원문을 직접 확인한 결과 아직 개정되지 않았습니다 — 지금도 "주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"는 기존 조문 그대로입니다. 즉 위에서 설명한 "전입신고 당일과 다음 날 사이의 공백"은 여전히 존재하므로, 이사 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 계속 중요합니다. 개정 논의 진행 상황은 바뀔 수 있으니 궁금하신 분은 대한법률구조공단(132)이나 관할 주민센터에 최신 기준을 확인하세요.

외국인은 "전입신고" 대신 무엇을 해야 하나요

외국인은 내국인처럼 전입신고를 할 수 없고, 대신 외국인등록(또는 체류지가 바뀌었을 때의 체류지 변경신고)을 합니다. 그렇다면 이것만으로 대항력이 생길까요?

대법원은 2016년 10월 13일 판결(사건번호 2015다14136)에서, 외국인등록 또는 체류지 변경신고가 내국인의 전입신고와 법적으로 동일한 효력을 가진다고 판단했습니다. 즉 외국인도 외국인등록(또는 체류지 변경신고)을 마치고 실제로 그 집에 거주하기 시작하면, 다음 날 0시부터 내국인과 똑같이 대항력을 인정받을 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 글에서는 판결 전문까지 직접 확인하지는 못했고 판결의 핵심 요지만 확인했으므로, 개별 사안에 대한 정확한 적용은 대한법률구조공단(132)에 문의해 확인하는 것이 안전합니다.

HUG 전세보증금반환보증, 외국인도 가입할 수 있나요

외국인등록증(또는 국내거소신고증)이 있는 외국인은 내국인과 마찬가지로 전세보증금반환보증에 가입할 수 있습니다. 다만 심사 과정에서 신청인의 체류기간(비자 만료일)이 보증 심사 조건 중 하나로 고려될 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 정확한 가입 조건은 가입 시점의 HUG 공식 상품 안내를 통해 다시 확인하세요.

깡통전세·역전세, 무엇이 위험한가요

• 깡통전세: 전세보증금이 집의 실제 매매시세와 비슷하거나 더 높은 경우입니다. 집이 경매에 넘어가면 낙찰가가 보증금보다 낮아서 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 전세가율(매매시세 대비 전세금 비율)이 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
• 역전세: 계약을 갱신하는 시점에 주변 전세 시세가 계약 당시보다 떨어져서, 집주인이 새 세입자에게 받는 보증금만으로는 기존 세입자에게 돌려줄 차액을 마련하지 못하는 상황입니다.
• 예방법: 계약 전 HUG 안심전세 앱(국토교통부·HUG·한국부동산원 공동 운영)으로 지역별 매매시세, 평균 전세가율, 해당 집주인의 세금 체납·보증사고 이력을 확인하세요. 필요하다면 전세보증금반환보증(HUG 또는 HF 상품) 가입도 고려할 수 있습니다.

공인중개사, 진짜인지 확인하는 법

1. 중개사무소를 방문하면 벽에 게시되어 있는 "공인중개사자격증"과 "중개사무소등록증"의 사진, 이름, 등록번호를 확인하세요.
2. 한국공인중개사협회 홈페이지(www.kar.or.kr)의 "개업공인중개사 검색" 메뉴에서 등록 여부를 다시 한번 조회할 수 있습니다.
3. 확실하게 하고 싶다면 등록번호를 들고 그 사무소가 있는 지역의 시·군·구청 부동산정보 담당 부서에 전화로 등록 사실을 확인하는 방법도 있습니다.

확인 필요: 온라인 조회 화면의 정확한 메뉴 경로는 사이트 개편으로 바뀔 수 있어 이 글에서 100% 확정하지 못했습니다. 위 1번(사무소 방문 확인)과 3번(관할 구청 확인)을 함께 하면 더 안전합니다.

문제가 생겼거나 확신이 서지 않는다면

• 대한법률구조공단: 국번 없이 132 (평일 09:00~18:00), 기준중위소득 125% 이하이면 무료 법률상담·소송지원. 공식 사이트 www.klac.or.kr
• 전세사기피해지원센터: 1533-8119 (전국 17개 광역시도 운영, 방문이 어려우면 거주지 시·군·구 종합민원실에 문의)
• HUG 전세사기예방센터·안심전세포털: www.khug.or.kr/jeonse
• 전세사기피해자 지원관리시스템: jeonse.kgeop.go.kr (피해자 등 결정 신청 및 지원 안내)

---

출처 (자료 확인일: 2026-08-17)

• 정부24 전입신고 서비스 안내: https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000016
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 – 대항력 및 우선변제권 취득: https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 – 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제): https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=5
• 대법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
• 주택도시보증공사(HUG) 전세사기예방센터·안심전세포털: https://www.khug.or.kr/jeonse
• 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr
• 전세사기피해자 지원관리시스템: https://jeonse.kgeop.go.kr
• 대법원 — 판결 보도자료(사건번호 2015다14136, 2016-10-13 선고): 외국인등록·체류지변경신고의 전입신고 동일 효력 확인 (추가 확인일 2026-10-01)
• 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증 상품 안내: 외국인(외국인등록증 소지자) 가입 가능, 체류기간이 심사 요소 중 하나 (추가 확인일 2026-10-01)

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 중요한 계약이나 법적 분쟁이 있다면 반드시 대한법률구조공단(132) 등 전문기관과 상담하시기 바랍니다.